Análisis «Ley de Fortalecimiento de la Seguridad Registral Inmobiliaria»(Ley 9602)

En la última semana de Junio (2024), y probablemente durante muchas más, los medios y las redes sociales se han inundado de artículos y opiniones sobre el caso criminal denominado “Madre Patria”, una investigación del Organismo de Investigación Judicial que involucra presuntos traspasos fraudulentos de aproximadamente 300 propiedades en todo el país.

Esto me llevó a que durante un encuentro reciente, conversé con un colega sobre la importancia de la Ley 9602 y su reglamento (en adelante “la Ley”) en la protección contra este tipo de delitos inmobiliarios.

Este artículo busca proporcionar una visión accesible sobre estos aspectos legales, destacando cómo pueden enfrentar los traspasos fraudulentos de inmuebles, como presuntamente sucedió en el caso Madre Patria.

Contexto y Propósitos de la Ley 9602 y su Reglamento
La Ley 9602, de Agosto del 2018, establece normas fundamentales para darle tratamiento, según reza su artículo 1, a “situaciones extrarregistrales irregulares” de bienes inmuebles, ya sea que se traten de asientos de presentación o de inscripciones definitivas por considerarlas “inexistentes”. Un año después el Decreto Ejecutivo 41959, viene a detallar los procedimientos necesarios para la correcta implementación de esta ley enfocándose en garantizar la transparencia y seguridad jurídica en las transacciones inmobiliarias.

Es así como se busca proteger los derechos de los propietarios legítimos frente a posibles simulaciones registrales. Esto se logra mediante la creación de mecanismos de verificación y la implementación de procedimientos que dificultan la inscripción de documentos falsificados en el Registro Nacional y que en último caso busca evitar que las víctimas de este tipo de fraudes deban pasar por largos procesos judiciales que tomaban en su momento más de cinco años en resolverse 3 .

Procedimientos y Mecanismos de Protección y Proceso para Atacar el Traspaso
Registral Fraudulento

Una de las características más relevantes es que se introducen mecanismos para detectar y revertir inscripciones registrales realizadas de manera adulterada. Este aspecto es de vital importancia para mantener la credibilidad del sistema registral.

En caso de detectar un traspaso fraudulento, la ley ofrece varias vías para actuar:

1. Denuncia ante el Registro Nacional: Iniciar un proceso formal para investigar y corregir la irregularidad.
2. Acción Judicial: Recurrir a los tribunales para resolver disputas y restablecer la propiedad legítima.
3. Medidas Cautelares: Tomar acciones preventivas para proteger los derechos durante el proceso legal.

Además, la Ley exige auditorías periódicas por parte del Registro Nacional para identificar posibles anomalías, promoviendo así una mayor transparencia en las transacciones inmobiliarias.

Desafíos y Consideraciones Futuras

Aunque esta legislación representa un avance significativo, persisten desafíos que deben ser abordados para mejorar la protección contra fraudes registrales: por ejemplo, la necesidad de una mayor capacitación y concienciación entre los notarios y funcionarios del Registro Nacional sobre las técnicas de detección de fraudes.

Adicionalmente, es crucial promover la digitalización completa de los registros y la implementación de tecnologías avanzadas como nuestra firma digital y la blockchain, que podrían ofrecer una capa adicional de seguridad y transparencia en las transacciones inmobiliarias. Estas tecnologías pueden ayudar a prevenir la alteración de documentos y asegurar la autenticidad de las inscripciones registrales.

Conclusión

La Ley representa un avance significativo para la protección del derecho de propiedad en Costa Rica, al proporcionar mecanismos claros y efectivos contra traspasos registrales fraudulentos, estas normativas fortalecen la seguridad jurídica y fomentan un ambiente más confiable para las inversiones inmobiliaria. 

El caso Madre Patria ofrece un recordatorio de la importancia de estas leyes y la necesidad continua de mejorar su implementación efectiva en conjunto con actualizaciones periódicas de la legislación y procedimientos registrales con la intención de aprovechar las posibilidades que la tecnología nos ofrece.